К

Купівля нерухомості в Україні іноземцем: юридичний супровід угоди

Оновлено: листопад 2026
 
Іноземці купують в Україні квартири, будинки та комерційні приміщення так само, як і громадяни України. Проте покупцеві-нерезиденту доводиться враховувати обмеження щодо землі, правила валютного контролю та фінансового моніторингу, а ще перевіряти об'єкт, не маючи доступу до українських реєстрів. Більшість проблем можна виявити до підписання договору, якщо перевірку зробити заздалегідь.
 
Що іноземець може купити
  • Квартири, житлові будинки, офіси, склади та інші будівлі — без обмежень, на загальних умовах Цивільного кодексу України.
  • Земельні ділянки несільськогосподарського призначення — за правилами Земельного кодексу України: у межах населених пунктів, а за їх межами — лише під об'єктами нерухомості, що належать іноземцю.
  • Землі сільськогосподарського призначення іноземцям у власність не передаються. Якщо така ділянка дісталася у спадщину, її треба відчужити протягом року.
Для громадян і компаній держави-агресора діють окремі заборони.
 
Перевірка перед угодою
Перевірка — головна частина супроводу. Зокрема перевіряють:
  • право власності продавця та історію переходу права за Державним реєстром речових прав;
  • арешти, іпотеки, заборони відчуження та судові спори щодо об'єкта;
  • повноваження продавця, згоду другого з подружжя чи органу опіки, якщо вона потрібна;
  • для новобудов — документи на землю, дозвіл на будівництво, статус забудовника та договірну схему продажу;
  • технічний стан і відповідність об'єкта документам, зокрема перепланування.
Окремо варто оцінити, чи зазнав об'єкт пошкоджень унаслідок обстрілів і чи внесено ці дані до відповідного реєстру.
 
Документи покупця та оплата
Іноземцю для угоди потрібні паспорт із нотаріально засвідченим перекладом і податковий номер. Посвідка на проживання не обов'язкова. Якщо покупець не може бути присутнім, договір підписує представник за довіреністю, оформленою за кордоном з апостилем.
 
Розрахунки проводять у гривні, безготівково. Іноземцю для цього потрібен рахунок в українському банку: як його відкрити, описано у статті про відкриття банківських рахунків. Кошти з-за кордону конвертують у гривню. Нотаріус і банк як суб'єкти фінансового моніторингу перевірять джерело походження коштів, тож документи про доходи чи продаж іншого майна краще мати заздалегідь.
 
Під час воєнного стану постанова Правління НБУ № 18 обмежує переказ коштів за кордон. Тому якщо в майбутньому нерухомість продаватимуть, вивести гроші одразу не вийде. Це варто врахувати ще під час купівлі.
 
Податки та збори
  • Покупець сплачує 1% до Пенсійного фонду від вартості житла (за окремих умов від нього звільняють).
  • Державне мито — 1% за нотаріальне посвідчення договору. Сторони можуть домовитися, хто його сплачує.
  • Продавець сплачує податок на доходи фізичних осіб і військовий збір. Перший продаж житла за рік, яке було у власності понад три роки, не оподатковується. В інших випадках ставки становлять 5% податку і 5% військового збору, а для третього й наступних продажів за рік, а також для продавців-нерезидентів можуть бути вищими.
Окремо оплачують послуги нотаріуса та оцінювача.
 
Послуги фірми