В

Визнання договору дарування/купівлі-продажу квартири недійсним

Судові спори цієї категорії вирізняються подвійною складністю. По-перше, досить складно домогтися визнання недійсним договору купівлі-продажу чи дарування нерухомості – для цього законодавством визначений обмежений перелік підстав. Але, по-друге, ще складніше витребувати відповідне майно з чужого незаконного володіння. Постає питання про те, чи є теперішній власник майна недобросовісним набувачем. А отже, такі справи потребують великого досвіду від юристів та ретельної підготовки до судового розгляду. 
 
Підстави для подання позову
Оспорювання правочинів цієї категорії в суді може здійснюватись на підставі їх вчинення під впливом помилки, обману, насильства, тяжких життєвих обставин тощо. Особа може неправильно сприймати фактичні обставини правочину, що впливає на її волевиявлення. Наприклад, не розуміючи суті правочину, особа укладає замість договору довічного утримання договір дарування.
 
Обман при укладенні договору дарування/купівлі-продажу нерухомості може виражатися в повідомленні іншій стороні недостовірних відомостей, наданні підроблених документів, замовчуванні певних важливих фактів тощо.
 
При поданні позовів цієї категорії може здійснюватися посилання на статті 203, 215 та 233 Цивільного кодексу України. Зокрема, в ст. 233 ЦК України йдеться про:
  1. наявність тяжкої обставини, в якій перебувала особа, і це змусила її вчинити правочин;
  2. правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах.
 
При цьому, щоб обґрунтувати недійсність правочину, потрібно довести сукупність вказаних умов. Як тяжкі обставини суд може розглядати тяжку хворобу самої особи або членів її родини, смерть близької людини тощо. Як вкрай невигідні умови можна розцінювати продаж квартири за набагато меншу вартість ніж реальна ринкова ціна такого об’єкта нерухомості.
 
Нерідко при розгляді справ даної категорії проводиться судово-медична, судово-психіатричної або психологічна експертиза. В ході останньої з’ясовується:
  • які індивідуально-психічні особливості має особа;
  • яка особистісна значущість для особи обставин, за яких було проведено угоду купівлі-продажу (дарування) квартири;
  • у якому емоційному стані була особа під час проведення угоди;
  • чи здатна була особа повною мірою прогнозувати наслідки власних дій під час укладання угоди.
За потреби вищевказані експертизи можуть включати опитування із застосуванням спеціального технічного засобу – комп'ютерного поліграфа.
 
Особливості витребування майна з чужого незаконного володіння
Спираючись на положення ст. 387 ЦК України, власник майна має право подати віндикаційний позов до невласника (особи, яка незаконно заволоділа майном) та вимагати вилучення цього майна в натурі. Однак відповідно до ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього (крім обставин, вказаних у ст. 388 ЦК України).
 
А отже, принциповим моментом є вирішення питання, чи можна вважати теперішнього власника майна добросовісним набувачем. Судова практика доводить, що витребування майна у добросовісного набувача є неприйнятним. Така особа не може втратити майно та шукати способи компенсації своїх втрат на нього. Це розцінюється як індивідуальний і надмірний тягар.
 
Наведемо приклади, коли особа може вважатися добросовісним набувачем, а коли не може. Якщо одна особа отримала у власність незаконним шляхом (через договір купівлі-продажу або дарування) квартиру, а потім продала цю квартиру іншій особі, яка не знала і не могла знати обставини попередніх переходів права власності, то такий покупець може вважатися добросовісним набувачем.
 
І приклад протилежної ситуації. Якщо особа отримує у власність об’єкт нерухомості при сумнівних обставинах, за яких у неї мали виникнути підозри, суд може не визнати її добросовісним набувачем. При цьому підозри має викликати в сукупності занижена ціна житла, багато переходів із рук в руки – кілька за місяць чи за рік. Суд в подібних ситуаціях вважає, що особа має проявляти обачність та здійснювати належну перевірку документів, продавця та самого об’єкта перед укладенням договору купівлі-продажу.
 

Ми маємо досвід та розуміння вирішення складних ситуацій, тому будемо раді допомогти, звертайтесь.

Наші контакти: +38044 334-42-55, [email protected]