Особое внимание в земельных правоотношениях привлекают вопросы, связанные с продлением уже действующих договоров аренды земельных участков коммунальной или государственной собственности. Зачастую это связано с тем, что органы публичной власти всегда имеют свой взгляд на толкование норм законодательства, в частности, земельного, а вместе с тем и требований, которые предъявляются к арендаторам.

Как раз такой пример можно привести из собственной практики, когда одна агропромышленная компания (арендатор) заключила договор аренды земельного участка с районной государственной администрацией на пять лет. До истечения строка действия данного договора эта компания заблаговременно (за три месяца до его окончания) обратилась к государственной администрации с предложением продления срока действия заключенного договора (в соответствии с условиями Договора аренды).

Так как государственный орган медлил с ответом, было отправлено еще одно сообщение, на которое уже был дан ответ в письме-уведомлении, в котором не было возражений по поводу продления договора аренды земельного участка, но как условие продления, указывалась необходимость проведения нормативной денежной оценки земельного участка. Документы о нормативной денежной оценке, утвержденные на сессии местного совета, нужно было подать до окончания строка договора.

Со стороны агропромышленной компании все действия были предприняты вовремя и документы были поданы до окончания строка действия договора. Однако, местный совет утвердил соответствующие документы на сессии через месяц после окончания термина действия договора и, как следствие, арендатор не успел своевременно представить документы, требуемые государственной администрацией. Это связано с тем, что в соответствии с положениями п. 34 ст. 26 и п. 21 ч. 1 ст. 43 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», исключительно на пленарных заседаниях сельского, поселкового, городского совета решаются вопросы регулирования земельных отношений.

Вместе с тем, согласно ч. 5 ст. 46 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», сессия совета созывается по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал, а по вопросам отвода земельных участков и предоставления документов разрешительного характера в сфере хозяйственной деятельности - не реже чем один раз в месяц. Поэтому возникает риск прострочки в том плане, что строк договора может заканчиваться в период между сессиями местного совета, когда необходимые документы для аренды нужно подавать, но нет возможности их утвердить полномочным органом.

Вследствие чего районная государственная администрация как арендодатель приняла решение о прекращении договора аренды, поскольку документы не были поданы до окончания договора аренды земельного участка.

В связи с несогласием с действиями данной государственной администрации агропромышленная компания обратилась в суд. Окончательное решение было принято апелляционной инстанцией в ее пользу.

В соответствии с решением суда районной государственной администрацией как арендодателем не соблюдены требования ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», согласно которым в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Такое письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.

Поэтому, по мнению суда апелляционной инстанции, возражение арендодателя на продление договора аренды земли, должно осуществляться именно путем направления арендатору в течение одного месяца после окончания срока договора соответствующего письма-уведомления. Принятие решения о прекращении договора аренды нельзя считать письменным возражением в понимании приведенной выше нормы Закона.

При этом суд также обратил внимание на то, что такой формы решения (акта) местной государственной администрации, как письмо-уведомление действующее законодательство не предусматривает (именно в такой форме было выдвинуто требование о нормативной денежной оценке). Следовательно, решение (акт) районной государственной администрации должно быть оформлено соответствующим распоряжением или приказом.

Поэтому можно сделать вывод, что требование районной государственной администрации, изложенное в письме-уведомлении, не может считаться обязательным, так как не оформлено согласно закону.

Это подтверждается статьями 6 и 41 Закона Украины «О местных государственных администрациях», которыми предусмотрено, что глава местной государственной администрации в пределах своих полномочий издает распоряжения, а руководители управлений, отделов и других структурных подразделений - приказы. Соответствующие распоряжения или приказ должностными лицами государственной администрации не принимались.

Вместе с тем, при отсутствии такого возражения коллегия судей установила, что агропромышленная компания решала данный вопрос, изготавливая все необходимые документы для продления договора аренды земельных участков продолжая его действие еще ​​на один срок. То есть при отсутствии возражения арендодателя действия арендатора вызывают возобновление договора аренды земельного участка.

Ввиду этого представление документов о нормативной денежной оценке в местный совет для утверждения на его сессии является исполнением требований районной государственной администрации касающихся представления последней документации для заключения дополнительного соглашения о продлении термина действия договора аренды земельного участка. В то же время действия арендатора рассматриваются как действия по соглашению сторон исходя из содержания ч. 3 ст. 13 Закона Украины «Об оценке земель», согласно которой денежная оценка земельных участков может проводиться по соглашению сторон.

Поэтому даже запоздалое в этом случае утверждение местным советом технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка не является предлогом для прекращения договора аренды, а наоборот убирает какие-либо препятствия в продлении договора аренды спорного земельного участка.

Таким образом, из этой ситуации можно сделать следующий вывод. Любое решение государственного органа, которое влияет на процесс заключения или продления договора аренды земли должно быть оформлено должным образом согласно закону (распоряжение, приказ и т.д.), иначе оно необязательное. Принятое решение государственного органа по поводу отказа в продлении строка договора аренды земли, но не направленное арендатору, не может считаться  письменным возражением в понимании статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Также законом не предусмотрено других обязательств со стороны арендатора по продолжению договора аренды земли, кроме письма-уведомления с прикрепленным проектом нового договора, которое направляется не позднее, чем за месяц до истечения срока договора аренды земли. Все другие требования и замечания решаются в процессе заключения (продления) договора аренды земли по соглашению сторон. Одновременно с этим те требования, которые выдвигаются со стороны государственного органа, подлежат соответствующему оформлению, а возражения также направлению в письме-уведомлении в адрес арендатора.